지난 3월(2012. 3월) JPMorgan Chase의 제이미 디먼 CEO가 주주들에게 보내는 편지에서 미국 주택시장에 대한 얘기를 적었습니다.  시장의 리더답게 다양한 사안들을 실제 data를 기반으로 이해하기 쉽게 정리하였는데 현재 조금씩 체감되고 있는 미국 주택시장의 변화에 대한 이해에 도움이 될 것이라 생각하여 공유합니다.

JPMorgan CEO Jamie Dimon's letter to shareholders (3/2012)

주택시장은 여전히 우울하고 가격은 아직도 추가 추락 여력이 남아있다는 사실들에 많은 촛점이 맞춰져 왔습니다.  연체와 포어클로져 등으로 인해 여전히 많은 ‘그림자 재고들’이 아직 시장을 강타하지 않았다는 사실은 공포를 가중시키는 요인이고 이런 불안함은 한동안 계속되겠지요.  신규 주택 건설도 낮아서 미래는 아직 우울해 보입니다.  하지만 선행지표들을 보면 모든 신호들이 파란불입니다 – 즉, 전환의 시기가 이미 오지 않았다면 곧 올거란 얘기지요.  이유없는 낙관론을 말씀드리고 싶은 것이 아닙니다, 사실을 사실대로 전할 뿐입니다. 

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더 많은 일자리, 더 많은 가정, 더 많은 미국인들, 좋은 가치 – 이는 단지 시간문제일 뿐입니다.

Moodys/REAL CPPI 2010년 10월에 업데이트된 8월 자료입니다.  (http://web.mit.edu/cre/research/credl/rca.html참조)

2010년 8월에는 7월에 이어 –3.3% 하락했네요.  두달 상승 후 세달 하락하는 모습니다… 현재 수준은 2007년 10월 최고 수준 대비 45.1% 가량 하락한 모습이라고 합니다.

미국 상업용 부동산의 실제 거래와 관련된 최대, 최고의 자료를 보유하고 있는 CoStar라는 곳의 발표 자료도 보겠습니다.  그래프와 링크, 간단한 설명 올립니다.

(http://www.costar.com/about/article.aspx?id=7949)

파란색은 투자등급 부동산(상태가 양호하단 말씀), 빨간색은 일반(투자등급 제외한 것들을 의미하겠죠?), 노란색은 둘 다 합친 것을 의미합니다.  지난달과 상반된 현상이 나타났는데 투자등급 부동산(파란색)은 지난달 급락 후 +3.73% 상승했는데 상태가 안좋은 부동산들(빨간색)은 가격이 하락(-3.48%)하여 전체적(노란색)으로는 약간 하락(-1.38%)했습니다.   추세전환을 논하긴 이른 듯 싶네요…

오랜만에 글 올리네요.  지난주엔 상당히 중요한 변화 & 발표들이 있었습니다.  공화당의 중간선거 승리, 연준의 양적완화 착수, 실업률 발표가 그것이었죠.

“공화당의 승리, 연준의 대규모 양적완화, 실업률 감소”가 단기 경기 상승을 원하는 많은 이들의 바램이었는데 이 중 공화당 승리말고는 바램에 정확히 부합하는 결과들은 아니었습니다.  연준의 양적완화량은 그 실행 자체에 대한 효과 여부와 함께 지속적인 논쟁의 대상이고 실업률은 3개월 연속 9.6%로 아직 상황이 개선되는 조짐은 보이지 않고 있습니다.

주택시장은 어떤지 아래 표를 함께 보시죠.

작년 대비해서는 모두 여전히 마이너스이긴 하지만 기존 주택과 신규 주택 거래량은 오름세를 보이고 있습니다.  거래량은 두달 연속 증가하였는데 가격은 3달 연속 하락하고 있네요.  차압 주택 등 헐값세일이 늘어나며 발생하는 현상으로 추정됩니다.  더불어 잠정주택거래량도 두달연속 상승하던 것이 전달대비 –1.8% 감소하였는데 최근 발생한 주택압류(foreclosure) 중단 사태로 인한 거래량 감소라는 지적이 있네요.  어쨋든 잠정주택거래량 감소는 몇달 후 기존주택 거래량 감소로 연결될 것이므로 반가운 소식은 아닙니다.

(*NAR data는 한달 전 data입니다.)

실업률 data는 8월 이후 3달 연속 9.6%로 여전히 크게 걱정되는 영역입니다.

아래 두 그래프는 지난 1년간 주택 관련 지표들의 추이 그래프입니다. 기존주택 가격 추이를 거래량과 함께 별도의 그래프로 뽑았습니다.

정부의 세금크레딧 프로그램이 종료된 5월부터 하락하기 시작한 data들이 거래량은 차츰 안정을 찾아가고 있는 듯 싶은데 가격은 계속 내림세를 보이고 있습니다.  하지만 이러한 거래량 증가 추세가 지속되면, 그리고 연준의 양적완화를 통해 통화량이 늘면, 가격의 상승도 조심스레 기대해 볼 수 있을 듯 싶습니다. 

모기지 이자율은 연초에 많은 전문가들이 우려했던 것과는 달리 5~8월 경의 유럽발 악재와 최근 양적완화로 인해 초저이자율이 지속되고 있습니다.  계속 지켜보도록 하시죠.

이번 분석을 토대로 미국 주택 시장의 단기적인 움직임을 아래와 같이 예상해 보았습니다.

• 주택 거래량은 급상승은 아니겠지만 차차 안정세 유지, 가격은 약간 상승?
• 모기지 이자율은 당분간은 보합세 but 양적완화 후 경기회복의 조짐이 보이면 빠르게 상승할 수도…